小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，也叫做“乡产权房”。小产权房产实际上没有真正的产权，这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同也不会在国土房管局给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

　　小产权房有哪些类型

　　1、通常意义上的小产权房

　　也就是占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。一般来说，该类型的小产权房在实际生活中，是最常见的。

　　2、限制销售的小产权房

　　也就是在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售。同时还是具有产权纠纷的不完全产权房。

　　3、军产房

　　所谓的军产房，其实意思就是指在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民。因此，人们就俗称“军产房”。

　　4、部分二手房

　　在实际生活中，有一些二手房还没办理征地手续及欠缴土地出让金，就这样直接进买卖交易了，该类型的二手房也为小产权房。一般来说，该类房屋的买卖合同会被视为无效。

　　小产权房存在哪些问题

　　1、没有产权证

　　都说小产权房是没有产权的房子，也就是说购买小产权房是拿不到国家认可的房产证的。

　　2、无法申请贷款

　　虽然小产权房的价格要比同一地段的产权房低很多，但是小产权没有房产证，银行是不会审批小产权房的贷款的。所以想要购买小产权房的朋友就必须要准备好全款去购买房屋，这对于大部分的家庭来说难度还是很大的，即便全款买房后，如果后期遇到财务周转也不能通过抵押方式获得银行的贷款。

　　3、无法转让

　　购买了小产权房之后，购房者想要将房子出售或者是赠与他人都是无法办理转让手续的。依照相关法律法规规定，小产权房买卖合同属于无效合同，并不受《合同法》的保护，在没有房产证的情况下，无法办理房屋产权的转让手续，这种情况下购买小产权房既无法律保障，也无法获得房屋的产权。

　　4、拆迁赔偿难

　　现在拆迁房屋能够获得的赔偿还是很可观的，不过在进行拆迁赔偿的时候也是要看房屋产权的归属的。而小产权房是没有产权证的房子，一旦国家决定对该集体土地予以征用或对集体经济组织成员予以拆迁，小产权房购买者可能因其并非合格的购房者而被排斥在补偿范围之外。这种情况下，购房者就无法享受有关补偿或优惠条件，小产权人的权益无法保护。

　　法律依据

　　《中华人民共和国土地管理法》

　　第十条国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。

　　第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。

　　第十二条土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。

　　依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。