开发商违约要求退房可以通过诉讼的方式来进行解决，也可以通过协商的方式来进行解决，主要就是因为开发商这方面确实是存在着一定的违约行为，也就存在着一定的过错，开发商违约之后要求退房可以通过购房人向开发商发出退房通知，所以对方如果要求退房的话，是属于一种合法合理的要求。

　　退房四步走

　　第一步：购房人通过挂号信、传真或电话向开发商发出退房通知。

　　第二步：督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同全部手续。

　　第三步：督促开发商将全部购房款返还给购房人。

　　第四步：办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。

　　什么原因导致开发商不愿办理产权初始登记

　　开发商因为在开发过程中存在的违法行为，比如未全额缴纳土地使用权出让金，没有按照规划进行施工建设，竣工验收房屋质量不合格等问题无法解决，导致建设行政主管部门不予进行房屋初始登记，因而开发商无法取得大产权证，从而也无法为购房人办理小产权证。还有一些开发商因为管理混乱，经营亏损，官司缠身，濒临倒闭，虽然没有被注销，但是已是人去楼空，难觅踪迹。在没有办理房屋初始登记的情况下购房人也无法办理所购房屋的所有权证。

　　为了保证买受人对其所购房屋拥有依法受保护的所有权，我国《民法典》规定了物权的“公示公信”原则，《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律、法规也规定，房屋所有权的取得应当以房屋产权登记为标准。但在实际的商品房买卖过程中，由于签订房屋买卖合同、付款与办理产权登记之间存在一定的时间差，不良房产商在此期间可能会一房多卖，最后也许只有出价最高的买受者得到了产权证，买受人的利益因此受到极大损害。

　　法律依据

　　根据《民法典》规定了预告登记制度，即买受人只要和开发商签订了预售买卖合同，即可向登记机构申请预告登记，保证将来获得对于不动产的所有权。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。